Правила землепользования и застройки
Это документ, похожий на генплан, но отражающий положение дел на сегодняшний день.
Среди остальных документов сложно выделить какой-то один по старшинству, они примерно одного уровня. Но давайте считать, что для нас следующие по значимости - Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) .

Они выглядят практически точно так же, как генплан, но у них есть два очень серьезных отличия:

- это нормативный документ, то есть, закон;
- это не планы на будущее, а то, каким город должен быть сегодня, а не через 25 лет.

Это очень тонкий момент, который часто не понимают или игнорируют. Наше законодательство гласит, что ПЗЗ разрабатываются на основе генплана. Многие трактуют это как знак равенства, считают, что ПЗЗ=Генеральный план. Но это неправда!

Судите сами - до реализации генплана у нас 25 лет. А это те дома и улицы, которые мы видим сегодня. За то время, пока Генеральный план будет реализовываться, ПЗЗ поменяются раз пятьдесят. В идеале они должны постепенно, шаг за шагом приближаться к виду Генерального плана.
Как это работает?
В Генеральном плане Омска от 2007 года частный сектор на улицах Герцена и Северных "закрасили" под высотные дома. В то время строительство развивалось семимильными шагами: в департаменте архитектуры лежали десятки запросов от застройщиков. Будущие многоэтажки тут же закрепили в ПЗЗ.

Но случился кризис 2008 года, плавно переходящий во все остальные кризисы, и, в итоге, на эту территорию никто из застройщиков не пошел. Но по Правилам застройки и землепользования там так и остались девятиэтажные многоквартирные дома, обозначенные в ПЗЗ как зона жилой застройки высокой этажности (Ж-4).

Это значит, что по закону ничего, кроме жилых многоэтажек там быть не должно и строить ничего другого там нельзя. А следовательно, запрещено и ремонтировать одноэтажные домики, которые стоят там на самом деле. А город не имеет права вкладывать деньги, например, в асфальтирование дорог на этих участках - за это администрацию может наказать прокуратура, потому что в проекте этих дорог нет, домики все под снос. В теории - придет застройщик, возведет там большие микрорайоны и сам проложит там дороги, а для мэрии это будет нецелевое использование бюджетных средств - и статья.

Получилась ловушка, в которую попали местные жители и городские власти. Люди, конечно, живут и находят всевозможные выходы из сложившейся ситуации. Например, делают трехэтажные кирпичные "пристройки" к своим маленьким домикам - ведь им нужно каким-то образом жить.

Это просто недоработка и таких примеров в Омске множество.
ПЗЗ задумывались, как постоянно меняющийся документ, который на основе генплана постепенно приближает нашу действительность к тому, что запланировано, но не полностью соответствует ему.
ПЗЗ - это закон, который контролирует развитие территорий. В Омском городском совет есть комиссия по внесению изменений в ПЗЗ. Комиссии по внесению изменений в Генплан не существует, потому что генплан - это нечто "вечное", на четверть века, хотя по факту, развивающийся город реже, чем раз в 5 лет новый генплан себе не разрабатывает. Из всех документов нашего списка самая "вечная" - Стратегия социально-экономического развития.

Комиссия в Горсовете по внесению изменений в ПЗЗ, по-хорошему, должна это делать вприглядку на генплан.

Made on
Tilda